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建筑商告诉你房价的组成! [复制链接]

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发表于 2012-4-7 22:13:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本人是成都人。从事建筑生意,准确的说就是给开发商修房子的。我告诉房子的成本+ N4 j, j5 F  m: Y( M# D2 ^
  1.房屋建筑成本,在成都现在电梯公寓的建筑成本是每平方1800元左右,低层建筑和别墅的成本要低一些,差不多1500左右。很多年前电梯公寓的成本要低得多(1100左右),这几年建材疯涨,主要是人工费疯涨!10年前工人是25元一天,现在是150一天!1 W5 i( L, d% t* {, u& h8 P% W! c
  2.地价,以成都现在来说,平均房价是8000多,房价每平方就含有不低于2000的地价成本。如果你要说我在胡说也没关系。其实你可以自己估算,一块地拍卖,动辄几亿,比如一个小区建设200套一样的新房,每套都是100平方,共20000平方,平均下来每平方的地价是多少呢?自己算下吧。6 P0 m: `- V  c) ^6 x' b! d5 u
  3基础设施的建设成本。例如小区配套设施和绿化等。。。。本人从2000年就开始做绿化工程,那个时候10万元的工程就算很大的工程了,而现在呢?最小的绿化工程都几乎没有百万以下的,有的大型小区或高端楼盘的绿化造价甚至上亿。原因很简单,全国到处搞建设,你身边有多少楼盘在建设,有多少马路在修?你告诉我哪个工程不种苗木?苗木的价格一路疯长,十年间很多苗木价格翻了10倍以上.你肯定要说我危言耸听,但其实道理很简单,大家都喜欢大树、古树、名贵树木,大家都想种,但总共就只有这么多。我问你,小树长成大树得要多少时间啊?有的几十年,有的上百年啊!!再加上近几年人工费的上涨,基础设施建设成本平摊到每平方的成本是1000左右(成都的价钱)。
9 @) I6 K9 n0 E9 K  4.“杂费”,在中国你别告诉我你不知道什么叫“杂费”。平摊下来每平方400左右。你千万别嫌高。你知道一个楼盘从规划到拿地再到建设。。。。。最后到销售要经过多少审批吗?你见过不吃肉的狼?同样以一个小区建设200套一样的新房,每套都是100平方,共20000平方为例。杂费共计800万。什么?你不信。好吧你自己想一想有多少只管事的狼?又有多少为“办事员”需要你的杂费?杂费从每人200元到上百万不等。你自己再想想吧。当然开发商为了省下些开支很多是直接送房子。但更多的是要真金白银,必定真金白银方便藏方便转移。
! ^5 K1 \; l$ V) A  5.开发商的利润。大家都知道房产商有钱,自然他的利润不会低。每平方再低也要2000(成都8000多的房子)。你要知道开发商毕竟投了这么大一笔钱,要是把这些钱拿去放债都能赚很大一笔啊!何况有的开发商是从银行用土地抵押贷的款。人家开发商又不是傻子,至少要“跑赢”银行利率吧。(其实开发商是人精中的人精了!不然人家能挣这么多钱?)
; e) K8 c) f$ U/ C/ E- t  6.税费。中国的税收之高,全球有名。相信身为一个中国公民你应该有感触。土地增值税,营业税,企业所得税,房产老板的个人所得税。。。。平摊到房价中基本上是1500左右(成都8000多的房子)。: k- u" @5 n) \9 r# v, ]' c3 G4 Y
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  综上所述,建筑成本1800,地价2000,基础设施1000,杂费400,利润2000,税费1600。共计8800元。+ K& |# b7 R8 {2 Y- Y/ P
  换句话说,建筑成本不可能跌,随着通胀和人工费的发展还会涨,基础设施也不能跌,原因也一样,杂费更不可能跌。你不可能这次送礼5000元,下次只送2000元吧?你就不怕得罪人?
: w4 w" D7 F% E. J/ N. ]  所以现在在限购的背景下,房价有所下降是开发商为了生存(回笼资金,给我们这些建筑商)而让出了自己的一小部分利润。但是只要土地不降价,税费不下降,成都房价就不可能下降(其他地方我不清楚)。所以最近成都平均房价跌到7985元的时候就不再跌了(数据来自安居客网站,应该是准的吧)。本人欢迎网友讨论,欢迎拍砖,但希望某些人不要因为不符合你的降价意愿就破口大骂,反驳可以,请写出你的依据。 ! m; L# ?& s0 B
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