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万科试错:有变革的思考,没有变革的行动 [复制链接]

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发表于 2014-4-8 15:48:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
进入2014年以来,互联网从线上到线下的冲击日益明确,身处传统行业的房地产商万科敏感地感受到了这一变化,并为此不安。现在的客户都在干什么,玩什么,“至少要知道是怎么回事吧?” 万科执行副总裁毛大庆说。

近期,万科总裁郁亮带队走访腾讯、小米等互联网公司,还邀请一些互联网创业人士来公司讲座,希望嫁接互联网思维,为万科找到一条能适应至少十年发展的转型之路。

去年6月27日,万科首次宣布向“城市配套服务商”转型。当时这一说法连内部都感到意外。一直以来,万科董事会主席王石给万科定下的基调都是“专注做住宅”。郁亮接班之后,对商业地产也一直是“只做不说”。“城市配套服务商”,是郁亮难得的高调“亮剑”。

现在,从互联网思维再重新审视城市配套服务商转型,万科又悟出了更多的结论,提出今后十年的目标,都要围绕“服务”,从提高客户“黏性”上赚钱,从给城市提供配套服务设施,到提供养老、社区金融服务等。万科设想,房子会因为这些服务而卖得更好。

试错委员会

毛大庆3月曾向媒体表示,“城市配套服务商”包含三方面的内容。首先是“城市”,万科判断,中国的城镇化还远没到顶。未来十年万科的业务全面围绕城镇化发展来做,为城市产业发展提供不同类型的房子。所以,万科未来50%以上的业务还是住宅,终极目的还是更好地销售房子。

其次是“配套”,分小配套、大配套两种。小配套是针对社区,例如万科“五菜一汤”——包括街市(汤),银行、超市、洗衣店、药店、第五食堂(五菜)等社区配套基本设施。第五食堂是指在家庭、单位、学校、街市之外的社区就餐空间,菜品价格亲民。据财新记者了解,万科近一年新开的项目,基本上都有“五菜一汤”的社区小配套。此外,万科还为住户提供不常用物品集中仓储并安全配送服务的万物仓。

大配套针对城市,比如博物馆、购物中心等。据一位万科人士透露,万科应深圳前海政府邀请,正在前海建设“企业公馆”项目,项目类似产业园,主要针对金融机构和相关企业。

万科还在杭州、青岛、北京几个城市尝试不同的养老社区解决方案。其中杭州的养老住宅“随园嘉树”,是在项目销售时单独拿出一部分房源做养老组团。但据财新记者了解,这一产品的销售情况未达预期。目前,北京万科正向相关部门申请养老运营许可证,首个试点项目是北京长阳项目,预计于今年八九月份开始招募老人。

据财新记者了解,目前在住宅小区建养老配套仍有政策上的限制,不会被纳入国家整体养老体系,也很难享受养老产业具有的相关税收政策优惠。

同商业地产一样,万科自持的社区养老配套能否获得成功,很大程度上取决于软件,即养老服务的提供,包括设备、护理人员等,充满挑战。毛大庆表示,“运营”是重中之重,万科没有经验,希望慢慢积累经验。而万科所做的种种转型,终究是为卖房子服务。

城市配套服务商的第三层含义就是“服务”。目前,万科物业已积累了50万客户,万科试图通过更多的增值服务挖掘商机。但具体如何做?万科表示正在探索中,要经过商业模式的推敲,管理模式的改进,很难一蹴而就。

在3月10日的万科2013年度投资者业绩会上,万科董秘谭华杰坦承:“目前有些公司对我们的客户资源有兴趣,在谈一些合作。但如何体现价值,现在还没有找到合理的盈利模式。” 他还透露:“我们成立了试错委员会。对不同的新模式展开逐一尝试和探讨。”

万科高管层越来越清楚的一点是,转型的轴心要围绕当下互联网的流行语 “增强客户黏性”,这也是近期万科高管走访小米、腾讯等互联网公司得出的重要心得——更好的服务客户,靠服务挣钱,轻资产、重运营,并考虑加强与金融平台的合作。

郁亮在2013年业绩发布会上表示:“互联网是一种工具,真的会改变很多东西,依靠这个工具我们会更好地做主业,我们目前在尝试在淘宝、微信、搜房上卖房子;未来将继续引入有效的互联网思维,利用这一工具做大做强。”

他认为:“互联网使得信息透明化,原来传统的金字塔结构是不适应的,我们在考虑‘减政强兵’,更加扁平化管理,万科总部承担更多新业务的孵化功能,现有的住宅业务委托给四个区域来执行,传统业务下沉,使得总部腾出精力来应对新的挑战。”

招商证券一位参加万科年报发布会的分析师说,“感受到了万科的变化”。这场发布会耗时两个半小时,郁亮整场发言积极,表现开放,试图“透露出积极的转型信号”。

急推事业合伙人制

万科这些转型、试错,皆立足于未来十年的持续增长。但目前潜藏的一大挑战是管理层稳定与公司控制权问题,为此,最近万科试错委员会开始急推事业合伙人制度。

“希望万科第四个十年后,可以培养出200个亿万富翁。”在3月中旬的万科春季例会上,郁亮的这句话被广泛流传。他在这次会上正式宣讲事业合伙人制度,称“这项制度是面向未来,解决万科未来十年问题”的重要举措。万科通过事业合伙人制度,一方面稳固公司管理层对公司的控股权;而另一方面的目的是实现管理层个人利益的最大化。

事业合伙人制度的具体做法是,在集团层面建立一个合伙人持股计划,有大约两百多人的EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人,共同持有万科的股票,未来的EP奖金也将转化为股票。

3月25日,加拿大退休金计划投资委员会发布消息称,将投资2.5亿美元与万科成立合资公司,首笔投资在山东青岛。随后万科周刊官方微博转发了这一消息,并表示“热烈欢迎来自加拿大的事业合伙人”。

据财新记者了解,按照当前中国公司法规定,万科变更为合伙制企业存在困难,因而万科的事业合伙人制度应是从项目层面展开,与正在推行的小股操盘、管理输出等制度结合。

谭华杰3月27日表示,在万科轻资产运作的转型趋势下,钱不再重要,但人特别重要,因此推行事业合伙人制度有留住人才的很大考虑。

但更重要的原因是,万科在担心公司控制权旁落。郁亮在上述例会上重提20年前著名的“君万之争”,并透露近期已有若干家机构前来“联系”(举牌)。郁亮担心的说,“目前万科股价很低,买下万科只需200亿元。在这个情况下,野蛮人来万科敲门是很正常的,他们会怎么行动呢?如果能成为大股东,获得绝对控制权,这是最简单的,如果不能获得绝对控制权,可以通过股东大会、董事会来捣乱,比如投反对票、利益要挟等等。”

按4月3日收盘价8.1元计算,万科A股市值为892亿元;万科B转H尚未挂牌,按2012年12月26日停牌价计算,B股市值折合人民币约133亿元,万科总市值合计为1025亿元。200亿元相当于买下万科约20%的股份,即可稳居第一大股东地位。

3月,万科第一大股东华润集团连续增持后股比达到15%。据2013年年报披露,第二大股东刘元生持有1.21%,而王石、郁亮持股数分别为760万股、630万股,万科管理层在股东层面的地位非常弱。为表达信心,郁亮于3月10日用上年工资增持万科股份,也不过增加了100万股。

除了尝试合伙人制度,万科还在尝试员工内部创业。北京万科一位员工在社区商业创立了一家“BRUNO咖啡面包坊”。员工继续拿万科工资,但主要工作是经营这家咖啡面包店,如果业绩好,员工有提成,但需接受万科对进货、成本、定价等方面的管控。

尽管万科在不停的“试错”,郁亮仍在内部会上表示,“我们有很多变革的思考,却没有变革的行动”。
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